万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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